Квартира в Милане стоит 11,7 годовых доходов. Что с этим собирается делать Европа

Il Sole 24 Ore взял две цифры, которые обычно живут в разных отчётах, и поделил одну на другую. Средняя цена квартиры в сделке по данным Agenzia delle Entrate — 439 700 €, средний доход миланца по налоговым декларациям — 37 520 €. Получается 11,7: столько лет нужно откладывать всё до последнего евро, чтобы купить среднюю квартиру. Это первое место в Италии и заметно выше порога 8, после которого в Брюсселе начинают говорить о «жилищном стрессе».

Откуда взялась восьмёрка

9 сентября Еврокомиссия представила Affordable Housing Act — проект регламента, то есть нормы прямого действия, которую не нужно переписывать в национальные законы. Главная новинка — понятие «зоны жилищного давления». Их три признака: средняя квартира стоит не меньше восьми годовых располагаемых доходов на человека, это соотношение выросло за последние десять лет, и без вмешательства за три года лучше не станет. Выше 10 проверку динамики, по некоторым данным, можно пропустить.

В таких зонах власти смогут ограничивать краткосрочную аренду — но аккуратно: если доказано, что она вредила доступности жилья хотя бы три года, на срок до пяти лет и без тотальных запретов. Тех, кто время от времени сдаёт собственное основное жильё, правило не касается. Про ограничения на покупку вторых квартир итальянская пресса пишет по-разному, и в самом тексте обязательной такой меры нет.

Милан против остальной Италии

За Миланом в таблице Il Sole идут Firenze (10,1), Roma (9,3), Bologna (9,0) и Napoli (8,8) — все пять выше европейской планки. Genova (7,1) и Torino (6,8) держатся рядом с ней, Palermo с 5,9 — самый доступный из крупных городов.

Важная оговорка: доход в расчёте — на одного человека, по декларациям. Для пары с двумя средними доходами то же соотношение уже около 5,9, а неофициальные заработки в статистику не попадают вовсе. Но для сравнения городов между собой методика честная: у всех одна и та же.

Как мы сюда пришли

Поворотной точкой обычно называют Expo 2015: город получил международную аудиторию, Porta Nuova и CityLife, а вместе с ними — покупателей из-за границы. К 2023 году купить квартиру в Милане стоило примерно на 40 % дороже, чем в 2015-м, тогда как реальные доходы за то же время выросли лишь на 5 %. Сильнее всего подорожали бывшие «простые» районы: Pasteur-Rovereto (он же NoLo) — плюс 80 %, Corvetto-Rogoredo — плюс 72,8 %.

Сейчас рост замедлился, но с высокой базы. По idealista, в августе 2026 года квадратный метр стоит в среднем 5 681 € — плюс 3,5 % за год, при средней по Италии 2 031 €. В центре цены выше 11 000 € за метр, в Baggio — около 3 240 €. По подсчёту Immobiliare.it, одинокому покупателю со средним доходом по карману лишь 1,3 % выставленных трёхкомнатных квартир, паре — 20,6 %.

Аренда: рост остановился, но на высоте

С арендой картина чуть спокойнее: во втором квартале 2026 года средняя ставка — 23,3 € за метр в месяц, на 1,5 % ниже, чем годом раньше. Для квартиры в 70 метров это около 1 630 € без коммунальных. Il Sole считал и другое соотношение: на аренду в Милане уходит 76 % средней зарплаты против 65 % в Риме.

Меняется и сам рынок. С 2020 по 2024 год доля классических долгосрочных договоров упала с 66 до 51 %, а временных — студенты, командированные, туристы — выросла с 34 до 49 %. Именно на эту половину и нацелены новые европейские правила.

Что уже действует для краткосрочной аренды

Милан не ждёт Брюсселя. С января 2026 года запрещены key box на уличных столбах, знаках и оградах — штраф 100–400 € за каждый ящик; внутри дома, если разрешает регламент кондоминиума, можно. Каждое объявление обязано иметь национальный код CIN и региональный CIR, иначе платформа его снимет. Налог cedolare secca — 21 % на первую квартиру и 26 % на вторую, а с третьей сдача считается предпринимательством и требует partita IVA.

Попадёт ли Милан под европейские ограничения? По среднему — очевидно да, но зоны можно определять по кварталам, так что центр, Isola или Navigli и спальная периферия вполне могут получить разный режим. И это не завтра: проект ещё должны принять Европарламент и Совет ЕС. Итальянские правящие партии — Fratelli d'Italia, Forza Italia и Lega — уже выступили против, PD, наоборот, хочет инструментов пожёстче.

Город строит сам

Параллельно Милан запустил Piano Casa: 10 000 квартир с регулируемой арендой — canone calmierato — за десять лет на 21 муниципальном участке общей площадью около 300 000 м². Первые три конкурса — via Sant'Elia в Lampugnano, via San Romanello и via Bovisasca — закрылись 26 июня. Обещанная аренда — от 375 € в месяц за 50 метров, 525 € за 70 и 675 € за 90. Ещё около 1 200 квартир, половина по социальным ставкам, появится на месте бывших городских боен ex Macello.

Турин — «новый Милан»?

На этом фоне la Repubblica Torino цитирует британское агентство Knight Frank: Турин «красив и близок к Langhe», и дорогие дома там называют новым Миланом. Арифметика объясняет интерес: квадратный метр в Турине запрашивают около 2 220 € против 5 650 € в Милане, аренда — 12,6 € против 22,3 €, а Frecciarossa идёт между городами меньше часа. Соотношение цены к доходу — 6,8, ниже европейского порога.

Если вы ищете жильё сейчас

Прежде чем торговаться, откройте бесплатную базу котировок OMI на сайте Agenzia delle Entrate: там диапазоны цен и аренды по микрозонам, и объявление, вылезающее за верхнюю границу, сразу видно. Для аренды спросите про canone concordato — договор 3+2 с ставкой по районным соглашениям: он дешевле свободного рынка, а владельцу даёт налоговую льготу, так что предложить его не стыдно. Конкурсы Piano Casa публикуются на comune.milano.it — подписаться на раздел «Casa» стоит уже сейчас.

Покупателям до 36 лет — посмотреть условия Fondo di garanzia prima casa в Consap, он позволяет взять ипотеку с меньшим первым взносом. И не отбрасывать районы вдоль M4 и будущих продлений M5: там метр пока дешевле, чем в объявлениях о «новом Милане».

Casa mia, casa mia, per piccina che tu sia, tu mi sembri una badia (дом мой, дом мой, как ни мал ты — кажешься мне аббатством). В Милане эту поговорку всё чаще проверяют на практике: метров меньше, зато свои.