В Италии пустует каждое шестое коммерческое помещение. Милан держится — но не на окраинах

Опущенная металлическая штора с листком «affittasi» — пожалуй, самый узнаваемый пейзаж итальянской провинции. В конце октября Confcommercio впервые попробовал посчитать, сколько их по всей стране, и получил 460 466 пустующих помещений, 16,9 % от всех. Милан в этой статистике выглядит отличником. Но стоит отъехать от Duomo на несколько остановок, и картинка меняется.

Что именно посчитали

Исследование «Una prima stima del numero di negozi sfitti in Italia» сделали Confcommercio и Istituto Tagliacarne, его представили 22–23 октября перед форумом inCittà в Бари. Это не перепись витрин, а статистическая оценка: взяли 2,7 млн адресов, где с 2011 по 2023 год хотя бы год работали магазин, бар, мастерская или офис, и отметили те, где в 2023-м не работало ничего. В 2023 году таких было 467 103, в 2025-м, по расчёту, — 460 466, в 2026-м ждут около 458 тысяч.

Важная оговорка: в эту цифру входят и кабинеты — примерно 128 тысяч помещений занимали юристы, врачи, архитекторы и другие специалисты. Собственно магазинов у дома, продуктовых и непродуктовых, среди пустующих около 161 600.

Кто закрывается первым

Хуже всего мелкой торговле: пустует 26,7 % помещений продуктовых лавок и 26,1 % непродуктовых, у баров — 22,8 %, у ресторанов — 18,6 %. Внутри розницы лидируют галантерея и пряжа (37 %), светильники и детская одежда (по 32,9 %), посуда (31,4 %), булочные (31,1 %), обувь (30,4 %), зеленщики и газетные киоски (по 29,5 %). Держатся аптеки (12 %) и гипермаркеты (9,9 %).

И это не история про пандемию: 13,4 % помещений пустуют с 2012 года, а 71,6 % освободились ещё до 2019-го. Средняя пауза — 7,2 года. При средней аренде около 16 000 € в год каждое такое помещение недополучает примерно 116 000 €, а вся страна — около 53 млрд € за 2012–2023 годы, или 4,4 млрд € в год, 0,2 % ВВП. Это условная упущенная аренда, а не потерянный ВВП в строгом смысле, но порядок цифр понятен.

Север держится, большие города — тоже

География неравномерная: на северо-западе пустует 13,6 % помещений, на юге — 20,8 %. В больших городах — 12,4 %, в маленьких городах и пригородах — 19,5 %, в сельской местности — 24,3 %. Отдельной цифры по Милану в исследовании нет. Но есть другие замеры. По прошлогодней оценке Confcommercio только для розницы (методика другая), в Ломбардии больше всего пустых магазинов в штуках — 9 447, зато самая низкая доля в Италии, 10,4 %. А Nomisma посчитала, что с 2015 по 2025 год число магазинов у дома в Милане сократилось всего на 1,3 % — против 9,7 % в Риме и 9,3 % в Турине.

Два Милана

Наверху — via Montenapoleone. По рейтингу Cushman & Wakefield 2025 года это вторая самая дорогая торговая улица мира, около 20 000 € за квадратный метр в год (годом раньше была первой, теперь её обошла лондонская New Bond Street). По данным Scenari Immobiliari, торговая аренда в Милане приносит около 800 млн € в год, а пустых помещений на главных улицах практически нет.

Внизу — лавки у дома. Confcommercio Milano насчитал 473 закрытия с января по 10 июля 2025 года, и 78 % из них — за пределами центра. Больше всего в Lorenteggio–Giambellino (7 %, отчасти из-за многолетней стройки M4), в Casoretto–Lambrate (5,7 %), в Turro–Crescenzago–via Padova, Città Studi и Porta Genova–Tortona (по 5,4 %). За 2024 год булочных в городе стало меньше на 5,9 %, магазинов одежды — на 6,7 %.

Даже на corso Buenos Aires из примерно 270 помещений около 25 пустуют без претендентов, минимум 18 — между Loreto и Lima. Ассоциация торговцев улицы называет аренду до 25 000 € в месяц за 60–120 м². Проблема не в том, что некому покупать, а в том, что магазину у дома такая аренда не по силам. Abbassare la saracinesca (опустить ставню, то есть закрыть дело) в Милане чаще заставляет аренда, чем нехватка покупателей.

Почему так

Confcommercio Milano называет четыре причины: аренда; краткосрочная сдача жилья, которая вытесняет жителей из центральных кварталов (меньше соседей — меньше покупателей у булочной); переделка первых этажей в квартиры; и онлайн-торговля — в 2024 году на неё пришлось 13 % итальянской розницы. По стране за 2012–2024 годы онлайн-продавцов стало больше на 114,9 %, B&B — на 92,1 %, ресторанов — на 17,1 %, а книжных и магазинов игрушек — меньше на 34,5 %. Город не пустеет, он меняется: вместо галантереи — покебар и ящик с ключами для туристов.

Для контраста: в 2004 году Comune завёл Albo delle Botteghe Storiche — реестр лавок, которые работают больше 50 лет. К марту 2025-го в него попали 626 адресов, около 500 из них ещё открыты, большинство — в центре, в Municipio 1.

Что делает город и как этим воспользоваться

Главная программа — «Negozi e Botteghe di Quartiere» Comune, Торговой палаты и Fondazione Welfare Ambrosiano, 4 млн €. Она для помещений с витриной на улицу за пределами circonvallazione esterna — внешнего кольца бульваров. Линия A даёт до 30 000 € и покрывает до 75 % вложений. Линия B — для тех, кто открывается в пустующем помещении: до 30 000 € плюс до 10 000 € на аренду. Есть гарантийный фонд на случай просрочки аренды и микрокредит. Заявки принимают в порядке очереди до 31 марта 2027 года, условия — на servizi.comune.milano.it.

Comune сдаёт и собственные нежилые помещения в домах социального жилья: в 2022–2023 годах на тринадцати конкурсах предложили 138 помещений, скидка — до 70 % для социальных, культурных и спортивных проектов и около 10 % для торговли. Регион Ломбардия выделил 63 млн € на торговые районы (Distretti del Commercio) на 2026–2030 годы. Если вы задумали кофейню или мастерскую, проверьте программы до подписания договора: коммерческая аренда в Италии обычно заключается на 6+6 лет, и это надолго.

Пустая витрина не всегда приговор кварталу — иногда это место, где через год откроется ваша любимая булочная. А самый простой способ не дать ей закрыться — покупать хлеб у соседа, а не в приложении.